0

Найкращий час для придбання будинку, це зима, рання весна та пізня осінь. Чому? Читайте уважніше та занотовуйте, зараз Вам все стане зрозуміло.

 

При пошуку оголошень продажу, найчастіше ми маємо справу із фотографіями будинку «зі смартфону». За ними досить складно оцінити стан, реальні розміри і оточення будинку. Тому для початку вивчіть об'єкт за відкритими джерелами - може їхати дивитися і не знадобиться. Якщо адреса об'єкта вам відома, знайдіть його на гугл-картах. Вивчіть околиці, складіть оптимальний маршрут екскурсії.

Прийняли рішення їхати? Приготуйте сторінку в браузері мобільного публічної кадастрової карти. 

Кого запросити з собою? Дружину? Друга-будівельника? А може виїхати з дизайнером або юристом? У кожного рішення свої переваги. Друг-будівельник побачить, що стіни перекошені, але не зможе оцінити, чи виросте хоч кущ смородини на цій землі. 

У дорозі уважно придивіться до того, що проїжджаєте по шляху до ділянки. Це допоможе вам краще зрозуміти умови проживання в цій місцині. Звертайте увагу чи є та чи працюють магазини і як далеко вони розташовані від вашого майбутнього будинку. Від цього залежить, чи буде у вас можливість робити повсякденні закупи недалеко від будинку.
Отже, ви зустрілися з домовласником, його представником або ріелтором. З чого почати? Зрозуміло, зі знайомства і екскурсії - по ділянці і власне по дому. Послідовність може бути будь-яка. Почнемо з огляду ділянки, тому що до будинку вимог куди більше. Що будемо дивитися?

Що повинно насторожити

  • Ознаки заболоченості. Високий рівень води в дренажних канавах, характерна рослинність: зарості рогозу, очерету, дерева з недорозвиненими кронами, уражені лишайниками.
  • Сліди недавніх земляних робіт. Наприклад, акуратний газончик або акуратно вирівняний і засипаний піском майданчик на недоглянутій ділянці. Є ймовірність, що під свіжим грунтом ховається засипане болотце або яма, завалена побутовим і будівельним сміттям.

Склад і особливості ґрунту

Попросіть господарів дозволити вам зробити кілька свердловин на глибину трохи більше метра в підозрілих місцях ділянки. Звичайно, повноцінні геологічні вишукування таке обстеження не замінить, але шанси на покупку ділянки з поганою геологією знизить. Що можна виявити:

  • товщина родючого верхнього шару ґрунту: 20-50 см - добре, менше 20 см - погано: доведеться купувати на ділянку родючий ґрунт;
  • високий рівень ґрунтових вод (свердловина швидко заповнюється водою);
  • товщу мокрого або, навпаки, пухкого і сухого торфовища (і те й інше погано);
  • в'язку глину, пливун (насичена водою каша з дрібного піску, бур починає «тонути») - потрібні додаткові дослідження, але, швидше за все, теж справи кепські;
  • поховання побутового та будівельного сміття (зазвичай в кутах ділянки);
  • товщину і наявність піщаної подушки біля основи споруди (бурити треба поруч з вимощенням);
  • хазяйські «скелети в шафі» (коли ділянка не облаштована, а бурити не дозволяють).

Відповідність реальних кордонів документальним
Відкриваємо сторінку з кадастровою картою. Так ви можете з'ясувати, чи не «прихопив» хто-небудь із сусідів частину чужої землі.
Якщо ви виявите, що будинок, який запропонований до продажу, або паркан залізли на сусідську ділянку, або навпаки, не поспішайте звинувачувати продавця в обмані. Можливо, він і сам не в курсі проблеми або це просто технічна помилка (теж часто-густо буває). Але попереджений - значить, озброєний: знайомитися з сусідами і розбиратися в ситуації доведеться вам.

ОГЛЯД БУДИНКУ ЗОВНІ

1. Відступи від кордонів сусідніх ділянок (мінімум 3 метри). Це особливо важливо, якщо споруди на кадастровій карті немає.

2. Ознаки довгобуду. Якщо коробка будинку кілька років простояла без даху, - це точно не пішло на користь стінам. Тому придивіться уважно: недавно добудовані частини будуть виглядати більш новими, ніж решта конструкції будинку. Задайте навідні запитання господарям, наприклад: «Розкажіть, хто і як давно починав будівництво». А після, під час наступної поїздки, розпитайте про історію будівництва у можливих сусідів. 

3. Фундамент. Це основа будинку. Якщо з ним щось не так, то і все інше піде під укіс: саме з перекошеного фундаменту починається ланцюг критичних будівельних дефектів, тому незалежно від того, новий будинок або старий, оглядаємо фундамент і вимощення особливо ретельно. Тріщин під шаром штукатурки ви не побачите. Але перевірити видимі «горизонталі» і «вертикалі» будівельним рівнем - бажано. Фундамент зсередини також вимагає уважного огляду. Зверніть увагу на видимі фрагменти гвинтових або забивних паль. Якщо вони геть закриті облицювальними панелями, а господарі стверджують, що доступу в підпіллі немає, ви купуєте «кота в мішку».
Якщо ж доступ до оголовків отримати вдалося, переконайтеся, що палі стоять вертикально (потрібен бульбашковий будівельний рівень). Відхилення видимої частини або просадка однієї-двох паль на кілька міліметрів - некритично. Але якщо просів кут або сторона будинку, або весь ряд паль «завалюється» в одному напрямку - справи кепські. Купувати такий будинок точно не варто.

Якщо сам будинок не новий, вас повинні насторожити «свіжі» вікна, суцільне облицювання недорогим сайдингом, і особливо - облицьований цоколь і вимощення. Можливо, ви маєте справу з маскувальним ремонтом. З'ясувати це точно допоможе огляд будинку зсередини.

ОГЛЯД БУДИНКУ ВСЕРЕДИНІ

Що дивитися?
Як правило, в першу чергу нашу увагу хочуть звернути на планування будинку і дизайн. Але ми не дарма приїхали купувати будинок взимку або ранньою весною - в цей час легше побачити все те, про що власники не договорюють: як будинок тримає тепло, чи не сиріють стіни будинку і чи всі комунікації працюють.

Звичайно, якщо будинок готували до продажу і недавно в ньому був ремонт - це добре. Свіжовідремонтований будинок завжди милує око. А ось ремонт «латками», як дороги в нашій країні - перша ознака того, що будівлю спішно приводили в товарний вигляд. Можливо, будинок тільки виглядає міцним, а на ділі готовий розвалитися. Запитайте у власників, чому такий ремонт. Можливо це внаслідок складного фінансового становища, а можливо все критичніше (для Вас, як майбутньго, ймовірного власника). Якщо ремонт робили поспіхом, а старі побиті грибковою цвіллю стіни освіжили новими шпалерами - це погано. 

Як перевірити стан будинку перед придбанням? Перш за все, заходимо з вулиці в будинок і відразу починаємо принюхуватись... Перша ознака «нездорового» приміщення будівлі - важкий запах цвілі і затхлості. Якщо він є - можливі проблеми з вентиляцією.

Підвал. Вода в підвалі, цвіль на стінах, підгнилі балки і чорна підлога - тривожні ознаки. Якщо мова не йде про будинок під знос або реконструкцію - продовжувати огляд сенсу не має.

Горище (мансарда) і покрівля. Огляньте конструкції і, можливо, утеплювач, якщо його видно, або він взагалі є. Якщо вони вологі на дотик - це погано, хоча і не так критично, як в підвалі. У будь-якому випадку потрібно зрозуміти причину. Можливих варіантів два: 1) підтікає дах, 2) накопичується конденсат.
З холодним горищем простіше, ніж з теплою мансардою: тут все протікання як на долоні. Полагодив дах - і порядок. З мансардою, якщо вона утеплена з помилками, - складніше. Джерелом підвищеної вологості і пробоїв теплоізоляції можуть бути як протікання, так і конденсат. 

В обох випадках зверніть увагу як проходять через горище комунікації (вентиляційні канали і димоходи): на них патьоків бути не повинно.

Якщо будинок вам сподобався, але є підозра, що він погано тримає тепло, має сенс замовити тепловізійне обстеження: перевірити дах і стіни будинку. Але робити це потрібно в холодну пору року. І тільки в тому випадку, якщо ви задумалися про угоду - перед придбанням будинку. Перед візитом фахівців з тепловізором попросіть господарів натопити будинок.

Двері і вікна. Перекошені вікна і двері - ознака «загулів» фундаменту. Майже всі досвідчені фахівці про це знають, тому відкривають і закривають всі вікна і плескають дверима. Відповідно, виставляючи будинок з очевидними дефектами фундаменту на продаж, власники намагаються не дати вам зайвих приводів це помітити. І перше, що приводиться в таких випадках в товарний вигляд - вікна та двері. Будьте уважні, якщо будинок старий, а двері і вікна - нові!

Підлоги і перекриття. Під двома шарами фанери можуть ховатися розсохлі дошки. Тому краще дощата підлога в кондиції «така собі», ніж новий ламінат і акуратні плінтуси. Походіть по дому і потупайте-гупайте - не соромтеся. Все трясеться, а в буфеті дзвенить посуд? Це свідчить про слабкі балки перекриттів - неприємний дефект.
Тепер перевіряємо перепад висоти, для цього знадобиться будівельний рівень. На крайній випадок пошукайте м'ячик (наприклад, тенісний). Якщо він, покладений на підлогу, наполегливо закочується в один і той же кут, подальший огляд будинку проводьте прискіпливіше.

Стіни. Відхилення їх від вертикалі - це погано. Можливо, будинок почав завалюватися.
Не дуже добра ознака - свіжі шпалери, наклеєні поверх гіпсокартону. Тут можливі два варіанти: ремонт виконаний фрагментами (наприклад, одна кімната або одна стіна) або зроблений повний косметичний. У першому випадку все більш-менш зрозуміло: на стінці були патьоки - їх приховали. У другому потрібне тепловізійне обстеження, щоб переконатися, що все в порядку. Без цього рішення про покупку зимового будинку краще не приймати.

Стелі. Підвісні (гіпсокартонні) або натяжні стелі в дерев'яному / каркасному будинку - вірна ознака, що об'єкт спішно наводили в товарний вигляд: диму без вогню не буває.

ПЕРЕВІРКА КОМУНІКАЦІЙ

Що дивитися?

Водопровід. Дізнайтеся, звідки вода (свердловина, колодязь, магістральний водопровід) та куди вона йде (центральна каналізація, анаеробний септик, аеростанція біологічної очистки, або просто вигрібна яма). Наведіть довідки про особливості зимової експлуатації водопроводу і його захисту від промерзання. Можливі варіанти:

  • злив і консервація на зиму з частковим розбиранням;
  • підтримання плюсової температури в кухнях і санвузлах конвекторами, «страховка» тонких місць гріють кабелями (дізнайтеся, у скільки обходиться така експлуатація);
  • постійно працює автономне опалення всього будинку в черговому режимі.

Джерело водопостачання. Якщо будинок забезпечується водою з свердловини (колодязя), запитайте про якість і ліміти води, чи не пересихає джерело влітку. Якщо є центральний водопровід - які з ним бувають проблеми. Дві найпоширеніших: промерзання і аварії взимку і недостатній напір води при активному водокористуванні влітку. Питання з цього приводу можна задати як власнику, так і його сусідам (коли ви з ними познайомитеся).
Наберіть воду з-під крана в чисту пластикову ємність. Якщо будинок сподобався і ви вирішите продовжити знайомство - здасте на хіманаліз, якщо кошти дозволяють, але якщо ні - ретельно придивіться у цю ємність, чи немає в ній дрібних, або не дуже, пластівців іржі тощо. Звертайте увагу на такі показники, як наявність у воді марганцю і розчиненого заліза. Якщо вони більш ніж удвічі перевищують нормативи для питної води, - це привід задуматися. Сучасні системи водоочищення дозволяють практично будь-яку воду довести до питного стану. Питання тільки в тому, якою ціною.

Локальна каналізація. Подивіться, як виглядає люк очисної споруди. Якщо із землі стирчить зелена пластикова кришка і ледь чутно булькає вода, - будинок оснащений локальною станцією з аерацією. Це добре.

  • Якщо в кутку ділянки бетонні кільця з кришками люків, - це анаеробний септик. Показання до використання таких систем - простора, висока і суха ділянка з низьким рівнем грунтових вод і доброю фільтруючую здатністю грунтів (пісок) і не ближче 50 м від точок поверхневого водозабору.
  • Якщо ділянка шість-десять соток, септик з бетонних кілець, вода з колодязя, а навколо болото, - вам пропонують не будинок з міськими зручностями, а небезпечну для здоров'я і гаманця імітацію.

Електропостачання. Перевірити проводку на першому огляді вам не вдасться. Положення може врятувати тестер електророзеток: він покаже, чи справні вони, чи працює заземлення.
Попросіть увімкнути світло і включити потужні нагрівальні прилади - які є (електрочайник, бойлер, конвектори тощо). Автомати на щитку не вибивають? Добре. Тепер гляньте на щиток з лічильником, зафіксуйте на камеру смартфона його покази, якщо прийняли рішення придбати цей будинок.

Опалення. Якщо воно пічне - попросіть господарів затопити піч. Відмова - привід задуматися. Якщо опалення газове - це добре. Перевірте, чи опломбовано лічильник, котел працює (його справність теж легко перевірити - відкрийте кран горячої води на декілька секунд, потім закрийте та знову відкрийте кран - якщо вода почне нагріватись, а батареї теплі - котел справний. Але не забудьте перевірити документи на його обслуговування - кожен рік потрібно робити промивання його теплообмінників від накипу, це як мінімум з того, що потрібно кожен рік робити, щоб котел справно працював). Варіант типу «селище газифіковане, газ по межі ділянки, залишилося тільки підключитися» вимагає поглибленого вивчення. Наприклад, чи брав участь ваш попередник в загальних витратах по газифікації. Але навіть якщо газова труба заведена на ділянку, витрати на прокладку магістралі по ділянці і підключення газу можуть вилитися не в одну тисячу гривень. Це не повинно стати для вас несподіванкою.

Фотографуємо все. Навіть якщо ви не в змозі відрізнити газовий котел від холодильника, а септик - від альпійської гірки, нічого страшного. Фіксуйте все, що бачите, на камеру смартфона. По-перше, після перегляду кількох об'єктів у вас багато в голові змішається, і ви забудете, де і що бачили. По-друге, фотографії можна показати досвідченим фахівцям.

Професійні послуги фахівців з перевірки будинку перед покупкою вам все-таки знадобляться - коли ви знайдете підходящий вам об'єкт. Самостійно провести юридичну або технічну експертизу ділянки, швидше за все, буде проблематично.

ЯКЩО ПРИЙНЯЛИ РІШЕННЯ ПРО КУПІВЛЮ БУДИНКУ.

Бажано зняти на фото:

  • електричний щиток з лічильником (повністю) - він може розташовуватися в будинку або на стовпі біля в'їзду на ділянку;
  • все інженерне обладнання: котли, бойлери, поверхневі насоси, оголовки свердловин і колодязів, люки системи каналізації;
  • показання лічильників (всіх, які є: вода, газ, електрика);
  • останні квитанції про оплату послуг за лічильниками - заодно дізнаєтеся, чи немає заборгованостей і прикинете, у скільки обходиться експлуатація будинку не зі слів, а по факту;
  • титульні листи правовстановлюючих документів (теж які є: договори спадкування, купівлі-продажу тощо) - вони можуть вам знадобитись, щоб перевірити будинок. Це особливо важливо, якщо у будинку непроста історія: були обтяження, суперечки і т.п. 

Будьте ввічливі і доброзичливі. Не намагайтеся торгуватися на місці та посилено вишукувати недоліки об'єкта в надії збити ціну. У цьому випадку ваші шанси домовитися з продавцем стрімко падають: Ви підете шукати новий об'єкт, а він - іншого покупця.

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг0.00(0 Голосів)